Parere
PROVINCIA DI VICENZA
AREA TECNICA
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VERBALE DELLA COMITATO TECNICO PROVINCIALE VIA
DEL 14/11/2024
L'anno 2024, il giorno 14 del mese di NOVEMBRE alle ore 16:45 il Comitato Tecnico Provinciale di V.I.A si è
riunito nella sede provinciale, a seguito di regolare convocazione, per trattare il seguente argomento: Ditta
LC Real Estate srl- Procedura di verifica assoggettabilità a procedura di Valutazione di Impatto Ambientale per Aper -
tura medio centro commerciale – Localizzazione: comune di Vicenza
All'appello risultano:
SQUARCINA FILIPPO Presidente Assente
BALDISSERI ANDREA Responsabile del Servizio Presente con delega
BRADASCHIA MAURIZIO Commissario Presente
BUSATO FILIPPO Commissario Presente
CAMPAGNOLO MIRKO Commissario Presente
MENEGHINI ROBERTA Commissario Presente
MURARO TERESA Commissario Assente
PIVA MARCO Commissario Presente
SVEGLIADO GIULIA Commissario Presente
VALVASSORI RIMSKY Commissario Presente
VICENTIN ALBERTO Commissario Presente
FERRARI CARLO Commissario Presente
La Commissione viene presieduta da Andrea Baldisseri, giusta delega del Presidente prot. 52628 del
12/11/2024 , che riconosciuta legale l’adunanza in conformità dell’art. 7 del Regolamento per il funziona-
mento del Comitato Tecnico Provincia VIA, udita la relazione istruttoria, accertata la completezza delle in-
formazioni e preso atto della proposta progettuale contenuta nella documentazione tecnica presentata, es-
prime congiuntamente al CTP VIA parere unanime, per la pratica in oggetto, nel parere sotto riportato.
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L. C. Real Estate S.R.L.
PARERE N. 14/2024
Oggetto: Apertura centro commerciale.
PROPONENTE: L. C. Real Estate S.R.L.
SEDE LEGALE: Via Vittorio Emanuele II n. 20 - San Martino di Lupari (PD)
SEDE INTERVENTO: Viale Francesco Crispi n. 105-107 - Vicenza
TIPOLOGIA ATTIVITÀ: Centro commerciale
PROCEDIMENTO: Verifica di assoggettabilità a VIA ai sensi dell'art. 19 del D.Lgs 152/06
MOTIVAZIONE V.I.A: ALLEGATO IV alla Parte II del D.Lgs. n. 152/2006 e ss.mm.ii. - 7. Progetti di
infrastrutture - b) costruzione di centri commerciali di cui al decreto
legislativo 31 marzo 1998, n. 114 "Riforma della disciplina relativa al settore
del commercio, a norma dell'articolo 4, comma 4, della legge 15 marzo 1997,
n. 59".
COMUNE INTERESSATO: \\\
DATA DOMANDA: 04 e 13 giugno 2024
DATA PUBBLICAZIONE: 14 giugno 2024
DATA INTEGRAZIONI: 14/10/2024
DOCUMENTAZIONE TECNICA ED ELABORATI GRAFICI PRESENTATI
TITOLO NOME FILE
Planimetria attacco a terra 469 PE_ScreenVia_planimetria
Tav 1 estratto di mappa, estratto CTR, estratto di Pl PLANIMETRIA 469_PE_ScreenVia_T1_plani
Tav 2 STATO Dl FATTO Piante 469_PE_ScreenVia_T2_SDF piante
Tav 3 STATO Dl FATTO Prospetti 469_PE_ScreenVia_T3_SDF prospetti
Tav 4 STATO Dl PROGETTO Piante 469_PE_ScreenVia_T4_SDP piante
Tav 5 STATO Dl PROGETTO Prospetti 469_PE_ScreenVia_T5_SDP prospetti
Relazione tecnico illustrativa 469_PE_Screening via_Relazione
Tav El Planimetria copertura impianto fotovoltaico preliminare FTV
Tav Ml Planimetria piano terra impianti condizionamento preliminare MEP
Relazione viabile SIV Vicenza Viale Crispi
PREMESSE ED UBICAZIONE
Il progetto prevede l’apertura di una Media Struttura di 1.400 mq di superficie di vendita del settore non
alimentare con ambito d’intervento collocato in Viale F. Crispi n. 105-107 in Comune di Vicenza, in fabbricati
esistenti in disuso utilizzati precedentemente come deposito di autobus.
L’intervento di ristrutturazione riguarda un’area che presenta un’estensione di circa 5.800 mq catastali.
Tramite modifiche delle partizioni interne si prevede la redistribuzione degli spazi ed il ricavo di n. 2
ulteriori unità commerciali rispetto a quelle già esistenti sul fronte lungo Viale Crispi per un totale di 4 unità
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con superficie di vendita pari a 1400 mq distribuita su 1 media struttura di vendita nel corpo A, due medie
strutture di vendita nel corpo B ed un negozio di vicinato nel corpo C.
Corpo A
Si prevedono opere di manutenzione straordinaria e di adeguamento ai fini antincendio, senza variazione
della destinazione d’uso. Il locale avrà superficie di vendita pari a 270 mq.
Corpo B
L’intervento prevede il frazionamento del corpo B per il ricavo di due unità commerciali con superficie di
vendita:
- Unità 1: realizzazione di un negozio (media struttura di vendita con superficie di vendita pari a 390 mq);
- Unità 2: realizzazione di un negozio (media struttura di vendita con superficie di vendita pari a 570 mq).
Corpo C
L’intervento prevede modifiche all’unità commerciale (piano terra e piano seminterrato) al layout interno
nella previsione dell’insediamento di una nuova attività di esercizio di vicinato con superficie di vendita pari
a 170mq.
L’ambito d’intervento si colloca nel quadrante centro-occidentale del Comune e si trova ad ovest dal centro
di Vicenza ed il lotto confina a nord e sud con fabbricati di tipo commerciale/produttivo di altre proprietà, e
presenta i seguenti elementi di confine:
- Lato nord: di altra ditta con destinazione Ambiti di intervento - Residenziale di perequazione;
- Lato est: Viale Francesco Crispi che dà accesso al lotto;
- Lato sud: di altra ditta con destinazione ZTO D - Insediamenti economici e produttivi esistenti e di
completamento;
- Lato ovest: Via Domenico Piccoli che dà accesso al lotto.
L’area è identificata nel vigente Piano degli Interventi come “Ambiti di intervento: residenziale di
perequazione”, disciplinata dall’art. 59 delle NTO.
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Ortofoto del sito
QUADRO DI RIFERIMENTO PROGRAMMATICO
STRUMENTI DI PIANIFICAZIONE REGIONALE, PROVINCIALE E COMUNALE
Gli strumenti di pianificazione presi in considerazione dallo studio riguardano:
• Piano Territoriale Regionale di Coordinamento (P.T.R.C.) della Regione Veneto;
• Piano Territoriale Provinciale di Coordinamento (P.T.C.P.) della Provincia di Vicenza;
• Piano di Assetto del Territorio (P.A.T.) del Comune di Vicenza;
• Piano degli Interventi (P.I.) del Comune di Vicenza;
• Piano Regionale di Tutela delle Acque (P.T.A.);
• Piano Regionale di Tutela e Risanamento dell’Atmosfera; • Piano di Gestione dei Rischi Alluvionali; • Rete
Natura 2000.
Valutazioni
Il Quadro Programmatico presenta un’adeguata inpiduazione ed analisi degli strumenti di pianificazione
territoriale che interessano l’area, ma si ritiene di chiedere specifici approfondimenti, considerata la necessità
di rapportare analiticamente il progetto con le sotto elencate sensibilità ambientali, coordinando le stesse,
eventualmente, con il Quadro Progettuale e/o le matrici di riferimento del Quadro Ambientale, anche al fine
di inpiduare possibili mitigazioni.
PIANO TERRITORIALE REGIONALE DI COORDINAMENTO (P.T.R.C.)
Tavola 3 – Energia e Ambiente
L’ambito oggetto di analisi e d’intervento ricade interamente in un’area con inquinamento da NOx compreso
tra 300 e 1.500 t/a, ed in un’area con possibili livelli eccedenti di radon.
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Si ritiene opportuno che in sede di integrazioni vengano analizzate le sopraindicata sensibilità ambientale
rapportandola con la proposta progettuale. Le integrazioni che la ditta trasmetterà a riguardo è opportuno
che vengano analizzate all’interno del Quadro Ambientale “Caratterizzazione del suolo e del sottosuolo”.
PIANO DEGLI INTERVENTI (P.I.) DI VICENZA
Elaborato 2 – Vincoli e Tutele (Foglio n. 4)
L’ambito oggetto di analisi e d’intervento ricade interamente, così come l’intero territorio comunale, in
vincolo sismico D.P.C.M. 3274/2003 e la sua porzione meridionale rientra in area a pericolosità idraulica
moderata – P1 in riferimento al P.G.R.A.; per quanto riguarda il circondario, nelle immediate vicinanze ad
est e a nord-est del sito di studio, sono presenti due impianti generanti campi elettromagnetici ad alta
frequenza.
Non si ritengono necessarie integrazioni a seguito del parere pervenuto da parte dell’Autorità di Bacino
Distretto Alpi Orientali.
Elaborato 3 – Zonizzazione (Foglio n. 4)
L’ambito oggetto di analisi e d’intervento ricade interamente all’interno della Z.T.O. C35 – Zona residenziale
di perequazione; per quanto riguarda il circondario, il confine orientale del sito di studio è lambito da
un’area della viabilità esistente, corrispondente a viale Francesco Crispi.
L’integrazione che verrà trasmessa a riguardo dovrà essere inserita all’interno del Quadro Ambientale:
“Caratterizzazione dell’impatto viabilistico”.
Valutazioni post integrazioni
Le integrazioni fornite hanno soddisfatto quanto richiesto.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
QUADRO DI RIFERIMENTO PROGETTUALE
DESCRIZIONE DELLO STABILIMENTO E CARATTERISTICHE STRUTTURALI DELL’IMPIANTO
Il progetto prevede l’apertura di una Media Struttura in forma di centro commerciale di 1.400 m 2 di
superficie di vendita del settore non alimentare, localizzata in viale Francesco Crispi, nn. 105 e 107, in
Comune di Vicenza.
Il progetto prevede interventi di manutenzione straordinaria di interni ed esterni ai fabbricati esistenti,
consistenti in opere architettoniche (interne e di adeguamento delle forometrie), opere di efficientamento
energetico ed opere esterne.
L’area su cui sorge l’edificio oggetto d’intervento è caratterizzata da una superficie di circa 5800 m 2 catastali
avente forma regolare, che confina:
- a nord: con altra ditta (destinazione Ambiti di intervento - Residenziale di perequazione);
- a est: con Viale Francesco Crispi, da cui si accede al lotto;
- a sud: con altra ditta (destinazione ZTO D - Insediamenti economici e produttivi esistenti e
dicompletamento);
- a ovest: con Via Domenico Piccoli, da cui si accede al lotto.
L’immobile, di costruzione anteriore al 1967, è stato oggetto nel tempo di vari titoli abilitativi per cambi
d’uso e modifiche, come riportati nella sezione 2.1 del documento “SPA_2024_VIALE_CRISPI_VI.pdf”. Da
ultimi (2023 e 2024) quelli abilitanti gli interventi manutentivi in corso.
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L’insieme dell’edificato è sudpisibile in tre corpi di fabbrica, come di seguito descritti (si veda la
planimetria seguente):
- CORPO A (destinazione commerciale), costituito da un piano seminterrato (locale di deposito, 2 uffici,
un WC con anti-WC ed un ripostiglio) e da un piano terra rialzato (un locale principale destinato in parte
a vendita commerciale aperta al pubblico per una superficie utile pari a 390 m 2 e in parte a magazzino
commerciale, per una superficie utile di 250 m2, 4 uffici, 2 WC con anti-WC).
- CORPO B (destinazione commerciale), costituito da un unico piano adibito a sala di deposito merci ed
un piccolo magazzino.
- CORPO C (destinazione commerciale e residenziale), costituito da un piano terra rialzato e da un piano
interrato (uffici commerciali e di locali accessori quali spogliatoi, dormitorio, wc e locali tecnici) e da un
primo piano con due unità ad uso residenziale.
Nel complesso il fabbricato è rialzato rispetto al piano di campagna di +1.30 / +1.60 m. L’area esterna in
origine era totalmente pavimentata con asfalto (ad eccezione di un settore prospiciente il Corpo A). Al
momento del sopralluogo effettuato in data 12/07/2024, erano in corso i lavori edili per le manutenzioni
straordinarie interne ed esterne.
Il progetto prevede l’esecuzione di opere architettoniche sia interne, con adeguamento delle forometrie, sia
esterne, e opere di efficientamento energetico, oltre che all’installazione di impianti tecnologici.
Il progetto prevede il frazionamento e la ridistribuzione degli spazi interni al fine di ricavare le seguenti
unità commerciali indipendenti:
- n. 1 media struttura di vendita nel Corpo A; - n. 2 medie strutture di vendita nel Corpo B; - n. 1
negozio di vicinato nel Corpo C.
Complessivamente la superficie di vendita è pari a 1400 m2.
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In particolare si prevedono i seguenti interventi (si veda la planimetria seguente):
Corpo A
Opere di manutenzione straordinaria e di adeguamento ai fini antincendio mediante il ricavo di un’uscita di
sicurezza lungo il lato ovest, senza variazione della destinazione d’uso. Il locale avrà superficie di vendita
pari a 270 m2.
Corpo B
L’intervento prevede il frazionamento del corpo B per il ricavo di due unità commerciali:
- Unità 1: realizzazione di un negozio (media struttura di vendita con superficie di vendita pari a 390 m 2);
- Unità 2: realizzazione di un negozio nella forma di media struttura di vendita con superficie di vendita
pari a 570 m2, per la vendita di cibo ed accessori per animali, comprensivo di un locale destinato a
toelettatura.
In entrambe le unità saranno adeguati gli impianti elettrici e meccanici esistenti.
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Corpo C
L’intervento prevede modifiche all’unità commerciale (piano terra e piano seminterrato) al layout interno
nella previsione dell’insediamento di una nuova attività di esercizio di vicinato con superficie di vendita pari
a 170 m2, con conseguente adeguamento ai criteri igienico sanitari; in particolare:
- Modifica del layout, con ridistribuzione degli spazi interni e del cambio di utilizzo degli stessi secondo il
nuovo utilizzo (al piano terra, in luogo degli attuali uffici, sarà ricavata un’area di vendita ed un WC
attrezzato per utenti disabili a norma di Legge n. 13/89 e DGRV n. 1428/2011. Al piano interrato invece
saranno mantenute le attuali destinazioni accessorie ricavando anche un nuovo blocco WC a servizio dei
clienti).
- Modifica di alcune forometrie per garantire gli adeguati rapporti aeroilluminanti conformemente a
quanto previsto dal regolamento edilizio. Alcuni locali saranno dotati di sistema di ventilazione
meccanica e di adeguata illuminazione anche artificiale.
- Adeguamento degli impianti elettrici e meccanici esistenti.
Opere esterne:
Per rendere accessibile anche ad utenti disabili il fabbricato (posto ad una quota superiore rispetto alla
pavimentazione esterna), saranno realizzati dei percorsi consistenti in due gradinate ed una rampa con
pendenza massima pari al 5% senza modifica dell’indice di permeabilità esistente nell’area sotto la pensilina.
Inoltre l’esistente banchina di carico sarà ampliata, prevedendo la realizzazione di spazi pavimentati esterni
in parte coperti dalla pensilina e in parte scoperti. A servizio del corpo C, sarà realizzata una pergola
bioclimatica su plateatico. Sull’angolo nord est dell’area a servizio dei corpi A e B sarà installato un gruppo
antincendio.
L’intervento prevede inoltre il rifacimento dei piazzali esterni mediante la posa di un tappetino di usura
nonché la modifica del layout per un uso più funzionale dello stesso.
Allo scopo di ridurre l’effetto “isola di calore”, il progetto prevede:
- di realizzare la porzione di parcheggi lungo Viale Crispi in grigliato erboso drenante in luogo
dellapavimentazione in asfalto esistente, per una superficie di 270 m 2. In quest’area inoltre saranno
installati 3 lampioni con emissioni di flussi luminosi verso il basso nel rispetto delle vigenti normative di
contenimento dell’inquinamento luminoso;
- di sostituire la guaina impermeabilizzante colore nero attualmente esistente con guaina ardesiata
colorebianco sulla copertura del corpo B;
- di realizzare la finitura del rivestimento isolante sui corpi B e C di colore bianco RAL 9010.
Impianti tecnologici:
Sia l’edificio sia gli impianti tecnologici sono progettati adottando soluzioni ad alta efficienza energetica, sia
per la riduzione dei consumi, sia per la riduzione delle emissioni in atmosfera.
In particolare, si adottano i seguenti criteri:
• progettazione dell’edificio con recupero energetico, massimo utilizzo dell’energia solare e controllo dei
consumi;
• rinnovo dell’aria con sistemi di recupero dell’energia;
• utilizzo di tecnologie a fonte rinnovabile quali pompe di calore, fotovoltaico.
Le soluzioni tecnologiche adottate sono le seguenti:
• unità reversibili autonome in pompa di calore condensate ad aria per la climatizzazione invernale ed
estiva e la produzione di acqua calda sanitaria; in area tecnica condominiale posta sul fronte del Corpo B
saranno poste pompe di calore silenziate a servizio di ciascuna unità immobiliare; le pompe di calore in
raffrescamento avranno efficienza EER >3;
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• unità di ventilazione meccanica dotate di recuperatori di calore ad alta efficienza per il trattamento
dell’aria di rinnovo;
• autoproduzione di energia elettrica da fonte rinnovabile mediante impianto fotovoltaico a servizio delle
utenze; sul coperto dell’edificio è prevista l’installazione di un impianto fotovoltaico di potenza
nominale 5 kW, la cui produzione è destinata all’autoconsumo delle unità.
• impianti di illuminazione ad alta efficienza per gli ambienti interni e esterni; per ottimizzare i consumi,
l’illuminazione esterna è dotata di sonda crepuscolare e per le parti interne comuni, utilizzate in modo
non continuativo, sono previsti interruttori dedicati e sensori di presenza.
Opere di efficientamento energetico:
Il progetto prevede le seguenti opere di efficientamento energetico:
• adeguamento degli impianti elettrici e meccanici esistenti agli attuali standard di qualità, sicurezza e
consumi;
• realizzazione di rivestimento esterno a cappotto in EPS sp. 10 cm con finitura ad intonachino colore
bianco o tinte tenui su corpo C e magazzino del corpo B;
• rivestimento in lamiera grecata isolata colore bianco RAL 9010 nel corpo B;
• sostituzione di tutti i serramenti nei corpi B e C che saranno realizzati in alluminio ad una camera;
• la già sopra citata installazione di impianto fotovoltaico sulla copertura del corpo B della potenza di circa
5kW.
DESCRIZIONE DELL’ATTIVITA’ COMMERCIALE
Come sopra descritto, il progetto prevede opere di manutenzione straordinaria e riqualificazione energetica
su fabbricato ad uso commerciale tramite opere edilizie necessarie al recupero del fabbricato esistente e alla
riorganizzazione degli spazi interni affinché siano funzionali alla destinazione commerciale prevista. Nello
specifico, si prevede la messa in esercizio di 4 unità commerciali per un totale di 1.400 m 2 di superficie di
vendita non alimentare. Queste 4 unità commerciali vanno a costituire un “medio centro commerciale” ai
sensi della LR n. 50/2012.
L’intervento comporta il recupero e la riqualificazione di un edificio che, pur di un certo interesse
architettonico, risultava in uno stato di abbandono da parecchio tempo.
In sede di sopralluogo si è riscontrato che le attività di manutenzione sono focalizzate al momento sui Corpi
B e C, per i quali è già definita la destinazione d’uso, mentre per il Corpo A gli interventi di riqualificazione
non sono ancora avviati. Contemporaneamente è in corso l’intervento manutentivo sul piazzale destinato a
parcheggio posto lungo Viale Francesco Crispi.
Tra le attività precedentemente attive vi era una ditta di autotrasporti. In sede di sopralluogo, è emerso che
nel piazzale antistante il fabbricato era presente un impianto di erogazione di carburante per autotrazione,
poi dismesso (nella documentazione di progetto non sono presenti informazioni su questo impianto). Il
serbatoio interrato di carburante si trova tuttora in sito e sarà necessario un intervento di rimozione che
dovrà essere accuratamente organizzato e monitorato.
L’installazione di attività commerciali in un sito già a ciò destinato ab origine non comporta criticità
significative per le principali componenti ambientali, se non per singoli aspetti. I singoli impatti che
eventualmente sono originati dagli interventi di manutenzione straordinaria e riqualificazione e poi dal
successivo svolgimento delle attività commerciali sono analiticamente descritte nelle sezioni seguenti.
Valutazione
Si segnala che nella documentazione progettuale risultano carenti le informazioni sulla organizzazione delle
reti di scarico delle acque meteoriche e delle acque nere. In particolare, si è riscontrata la presenza di
tubazioni interrate che dal Corpo A scaricano in direzione di Via Piccoli, ma per le quali si ignora quale sia il
corpo recettore.
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Sulla base di quanto osservato, si ritiene necessario acquisire, a titolo di integrazione, la seguente
documentazione:
• relazione tecnica, completa di planimetria, delle reti di raccolta e convogliamento delle acque
meteoriche e delle acque nere;
• procedura di smantellamento della cisterna interrata destinata allo stoccaggio di carburante, che
preveda anche il monitoraggio del suolo circostante.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni presentate rispondono parzialmente a quanto richiesto.
In particolare, la proponente ha ritenuto di non procedere con la rimozione del serbatoio, ma di inertizzarlo
e lasciarlo in sito; su questo aspetto, tuttavia, non sono state date evidenze sulle modalità specifiche
attraverso cui è stata realizzata l’inertizzazione.
Inoltre, nel riscontro si comunica di avere contattato ViAcqua, senza comunque inviare i documenti richiesti
dal gestore stesso.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento, ma sono richiesti degli approfondimenti tecnici quali una relazione tecnica, completa di planimetria
aggiornata, delle reti di raccolta e convogliamento delle acque meteoriche e delle acque nere e l’evidenza
dell’inertizzazione della cisterna.
QUADRO DI RIFERIMENTO AMBIENTALE
COMPONENTI AMBIENTALI ANALIZZATE NELLO STUDIO PRELIMINARE AMBIENTALE
CARATTERIZZAZIONE DELL'ARIA E DEL CLIMA
Fra le fasi lavorative legate agli interventi di manutenzione straordinaria, solamente gli interventi eseguiti
nelle aree esterne possono produrre la dispersione in aria di polveri, che è comunque limitata nello spazio e
nel tempo, potendo essere ritenuta nel complesso non significativa.
Il successivo avvio delle attività commerciali porterà alla presenza principalmente di traffico veicolare, in
ingresso e in uscita dal sito e in manovra, sia della clientela, sia del trasporto merci. Per quanto riguarda il
traffico veicolare attratto/generato dalla media struttura si stima un incremento che non andrà ad inficiare il
corretto funzionamento della rete viabile di adduzione al sito; pertanto si stima che le emissioni non
subiscano variazioni di rilievo rispetto allo stato attuale.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
CARATTERIZZAZIONE DELL’AMBIENTE IDRICO
Nelle immediate vicinanze dell’area di progetto non sono presenti corpi idrici. I più prossimi, nell’area vasta,
sono a nord e a est la Roggia Seriola, a ovest la Roggia Dioma e a sud il Fiume Retrone.
La risorsa idrica che sarà utilizzata dalle attività commerciali che si insedieranno nell’immobile oggetto
dell’intervento è destinata ai servizi igienici delle varie unità commerciali, oltre all’utilizzo che ne faranno le
due unità destinate ad uso abitativo. Pertanto il consumo della risorsa idrica sarà di valore modesto.
Le acque nere così generate sono collettate al collettore fognario interrato di Viale Francesco Crispi.
Per quanto concerne le acque meteoriche provenienti dai pluviali e dalle caditoie dei piazzali, non è
completamente chiara la reale costituzione della rete di raccolta. Il sistema delle acque bianche sembra essere
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formato da due reti separate, una recapitante su Viale Francesco Crispi e una, relativa al Corpo A e al
piazzale antistante, recapitante in via Piccoli. Per quest’ultima non è stato possibile identificare il corpo
recettore.
Valutazione
L’impatto del progetto sul consumo della risorsa idrica non risulta significativo.
Sulla base di quanto osservato, si ritiene comunque necessario acquisire, a titolo di integrazione, una
relazione tecnica, completa di planimetria, delle reti di raccolta e convogliamento delle acque meteoriche e
delle acque nere.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni presentate rispondono parzialmente a quanto richiesto.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento, ma sono richiesti degli approfondimenti tecnici quali una relazione tecnica, completa di planimetria
aggiornata, delle reti di raccolta e convogliamento delle acque meteoriche e delle acque nere, verificando anche lo stato di
efficienza della rete fognaria, al fine di escludere l’esistenza di punti di dispersione delle condutture esistenti.
CARATTERIZZAZIONE DEL SUOLO E DEL SOTTOSUOLO
L’area di studio è ricompresa nella zona della pianura alluvionale consolidata. I sedimenti che compongono
il materasso alluvionale, localmente potente fino a circa 300 metri di spessore, risultano costituiti
dall’alternarsi di ghiaie, sabbie medio grosse e sedimenti più fini quali dai limi alle argille organiche. I
sedimenti sabbiosi e limosi che caratterizzano tale area furono depositati dall’Astico-Leogra durante la
costruzione della sua conoide fluvioglaciale, il cui massimo sviluppo si ebbe durante la glaciazione rissiana,
quando arrivò a lambire le ultime propaggini dei Lessini orientali, dei Berici e degli Euganei.
Nell’area in cui ricade il progetto, il suolo è composto da materiali alluvionali, fluvioglaciali, morenici o
lacustri a tessitura prevalentemente limo-argillosa.
La carta Geomorfologica della Provincia di Vicenza indica che l’area in esame non è classificata elemento
geomorfologico.
In ragione della tipologia del progetto, che prevede attività di manutenzione straordinaria e riqualificazione
di un edificio esistente, senza aumento di superficie occupata, si ritiene che l’effetto del progetto riferibile alla
matrice suolo sia nullo.
Le attività di manutenzione straordinaria prevedono, tra l’altro, il rifacimento della copertura dell’area di
parcheggio con asfalto, ad eccezione delle aree precedentemente descritte ubicate lungo la recinzione al
confine con Viale Francesco Crispi, che saranno pavimentate con grigliato erboso.
Si evidenzia che si effettuerà la rimozione del serbatoio interrato, che in passato faceva parte di un impianto
di erogazione di carburante; l’operazione di rimozione dovrà essere accompagnata dalla verifica dello stato
del sottosuolo nell’intorno del serbatoio.
Valutazione
Per quanto sopra descritto, non si ravvisano nei confronti delle matrici suolo e sottosuolo criticità prodotte
dall’intervento manutentivo e di riqualificazione, né tantomeno dal successivo avvio delle attività
commerciali; si segnalano, però, i due seguenti aspetti riguardanti il sottosuolo e legati all’età dell’immobile
e allo stato di fatto del lotto:
• in riferimento alla presenza di un serbatoio interrato dismesso destinato allo stoccaggio di carburanti, di
cui, in sede del già citato sopralluogo del 12 luglio 2024, si è dichiarata l’intenzione di rimuovere detto
serbatoio, si ritiene necessario effettuare una verifica dello stato del terreno circostante a seguito della
rimozione del serbatoio, secondo una procedura da definire, eventualmente in accordo con ARPAV;
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• in riferimento alla rete delle acque nere, stante la vetustà dell’immobile, si ritiene opportuno verificare lo
stato di efficienza della rete fognaria, al fine di escludere l’esistenza di punti di dispersione delle
condutture esistenti.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni presentate non si riengono esaustive; in particolare, la proponente ha ritenuto di non
procedere con la rimozione del serbatoio, ma di inertizzarlo e lasciarlo in sito; su questo aspetto, tuttavia,
non sono state date evidenze sulle modalità specifiche attraverso cui è stata realizzata l’inertizzazione.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento; si ritiene comunque necessario acquisire l’evidenza dell’inertizzazione della cisterna.
CARATTERIZZAZIONE DELL’IMPATTO ACUSTICO
Nella documentazione presentata manca la Valutazione Previsionale di Impatto Acustico redatta da tecnico
competente in acustica ambientale ma viene solamente escluso il rischio nello studio preliminare ambientale.
Preme sottolineare la presenza di unità abitative all’interno dello stesso edificio che possono di fatto essere
disturbate dalle attività svolte (impianti, traffico indotto, attività di carico / scarico, ecc.).
In particolare il locale tecnico posto sul lato est può creare effetti di disturbo nei confronti delle residenze ma
anche delle stesse unità commerciali; dovrà essere dunque opportunamente progettato, sia in termini di
strutture che di impianti che vi andranno collocati.
Per limitare il disturbo fra perse unità dovranno essere rispettati anche i requisiti acustici passivi (DPCM
05/12/997).
Per quel che riguarda il lato ovest si evidenzia che il muro di 3 m può essere inefficace vista la presenza di
affacci elevati a confine (condomini).
Valutazione
Si chiede la predisposizione della Documentazione previsionale di impatto acustico redatta secondo la
normativa, che tenga conto delle linee guida fornite dalla DDG Arpav n.3/2008 e delle indicazioni sopra
riportate.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni presentate si riengono esaustive.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento, con la prescrizione di un monitoraggio post operam.
CARATTERIZZAZIONE DELL’IMPATTO DA AGENTI FISICI ED EFFICIENZA ENERGETICA
Lo studio preliminare ambientale non riporta analisi degli agenti fisici, ad eccezione di alcune valutazioni in
merito all’inquinamento luminoso.
Per quel che riguarda l’efficienza energetica si evidenzia che il progetto prevede la realizzazione di un
impianto fotovoltaico su parte della pensilina posta sul prospetto principale, per una potenza di 5 kWp; tale
soluzione è l’unica possibile vista la struttura edilizia esistente.
Secondo quanto riportato nello SPA nella progettazione dell’involucro edilizio e degli impianti tecnologici,
ed in accordo a quanto previsto dalla Direttiva 2010/31/UE, verranno adottate soluzioni ad alta efficienza
energetica per la riduzione dei consumi e ricorrendo alla produzione di energia da fonte rinnovabile per la
riduzione delle emissioni in atmosfera:
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• progettazione dell’edificio con recupero energetico, massimo utilizzo dell’energia solare e controllo dei
consumi;
• rinnovo dell’aria con sistemi di recupero dell’energia;
• utilizzo di tecnologie a fonte rinnovabile quali pompe di calore, fotovoltaico.
Il complesso edilizio rispetterà conseguentemente a quanto previsto dalla legislazione vigente in termini di
efficientamento energetico ed utilizzo delle fonti rinnovabili.
La filosofia con la quale verrà
realizzata la riqualificazione
del complesso edilizio
prevede l'abbattimento delle
emissioni in atmosfera
mediante la riduzione dei
consumi di energia primaria e
la produzione di energia da
fonti rinnovabili, nonché
abbattimento acustico,
facendo ricorso a:
• unità
reversibili autonome in
pompa di calore condensate
ad aria;
• unità di
ventilazione meccanica dotate
di recuperatori di calore ad
alta efficienza per il
• trattamento
dell’aria di rinnovo;
• autoproduzion
e di energia elettrica da fonte
rinnovabile mediante
impianto fotovoltaico
• a servizio delle
utenze;
• impianti di
illuminazione ad alta
efficienza per gli ambienti
interni e esterni.
Ai fini mitigativi la ditta intenderà sostituire la guaina impermeabilizzante colore nero attualmente esistente
con guaina ardesiata colore bianco sulla copertura del corpo B e realizzare la finitura del rivestimento
isolante sui corpi B e C di colore bianco RAL 9010.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
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CARATTERIZZAZIONE DELL’IMPATTO PAESAGGISTICO
L’intervento si inserisce in un contesto urbanizzato, in prossimità di una strada ad elevato traffico. Visto il
contesto paesaggistico in cui sorge il fabbricato e lo stato in cui verte attualmente, si ritiene che il progetto
possa incidere sulla matrice paesaggio positivamente.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
CARATTERIZZAZIONE DELL’IMPATTO VIABILISTICO
La proponente ha eseguito uno Studio di Impatto Viabilistico, allegato alla documentazione, al fine di
valutare l’impatto che l’avviamento delle attività del progetto possa avere sulla viabilità di Viale Francesco
Crispi, accesso esclusivo all’area per la clientela e i mezzi di trasporto.
Dopo una valutazione dei dati del traffico allo stato attuale (rilievi del 19-20 aprile 2024), si è dedotto il
traffico generabile dall’attivazione delle attività commerciali di progetto, per valutare quindi l’impatto di
questo traffico sulla rete viaria di afferenza.
Viale Francesco Crispi è un importante asse stradale ubicato nel settore ovest della città di Vicenza, a doppio
senso di circolazione (larghezza carreggiata 9,00 m), dotato di marciapiedi e piste ciclabili su ambo i lati. A
breve distanza dal sito di progetto si trovano le fermate della linea n. 16 del servizio pubblico di linea della
Società Vicentina Trasporti (SVT), che raggiunge la Stazione Ferroviaria di Vicenza. Dall’analisi dei dati di
traffico rilevati, emerge che nelle ore di punta (08:00-09:00 il venerdì; 10:00-11:00 il sabato) sono transitati
lungo Viale Crispi circa 930 veicoli equivalenti.
A seguito dell’avvio delle attività commerciali di progetto, si stima che nell’ora di punta si generi un traffico
in ingresso/uscita dal sito di 98 movimenti veicolari (59 in ingresso, di cui 34 da nord e 25 da sud, e 39 in
uscita, di cui 23 con destinazione sud e 16 con destinazione nord).
L’area di parcheggio è dotata di due accessi su Viale Francesco Crispi: nell’ipotesi progettuale, quello a nord
è destinato all’ingresso dei veicoli (provenienti sia da nord che da sud), quello a sud all’uscita dei veicoli, con
svolta obbligatoria in direzione sud; i veicoli in uscita con destinazione nord effettueranno l’inversione di
direzione percorrendo la rotatoria posta a sud tra Viale Crispi e Viale del Mercato Nuovo).
Dalla valutazione dell’impatto sulla viabilità emerge che l’aumento di traffico attratto/generato dalla
struttura commerciale mantiene inalterati i livelli di servizio dell’asse di Viale F. Crispi; le analisi effettuate
hanno dimostrato che l’accesso e l’egresso al/dal parcheggio della media struttura di vendita di progetto
avranno livelli di servizio, di utilizzazione e ritardi di controllo delle svolte adeguati a garantire una buona
funzionalità della rete, dimostrando l’ammissibilità del progetto. In conclusione, la rete viabile non subirà
aggravi significativi ed i livelli di servizio della stessa rete rimarranno atti a soddisfare la domanda di
mobilità anche in seguito alla realizzazione del progetto in oggetto.
Non si considera l’accesso da Via Domenico Piccoli in quanto sarà ad uso esclusivo del personale
dipendente, con impatto viabilistico non significativo.
Valutazione
Data la prossimità della rotatoria posta a nord all’intersezione tra Viale Francesco Crispi, Strada delle
Cattane e Via L. Massignani, si ritiene opportuno che l’ingresso all’area di parcheggio della media struttura
di vendita avvenga esclusivamente dalla direzione nord (i veicoli provenienti da sud devono effettuare
l’inversione della direzione di marcia percorrendo questa rotatoria).
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni fornite hanno soddisfatto quanto richiesto.
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VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento, a condizione che l’accesso al parcheggio nord sia con svolta a destra.
CARATTERIZZAZIONE DELLE RISORSE NATURALI ED AGRONOMICHE
Il progetto prevede, visto lo stato di conservazione in cui verte il fabbricato, la realizzazione di alcune opere
di manutenzione straordinaria che prevedono la riorganizzazione degli spazi all’interno del fabbricato
esistente e alcune modifiche prospettiche.
In ragione della tipologia del progetto, la modifica prevista non prevede aumento dell’uso di suolo o
consumo / deterioramento di risorse naturali ed agronomiche. Anche lo stesso consumo di acqua sarà
limitato ai servizi igienici a servizio delle perse unità.
In termini di mitigazioni la ditta ha in progetto di realizzare i parcheggi lungo viale Crispi in grigliato erboso
drenante in luogo della pavimentazione in asfalto esistete per una superficie di 270 m 2.
Valutazione
L’impatto del progetto non risulta, in sè, particolarmente significativo, tuttavia, in ragione della
trasformazione operata, nel rispetto dei vincoli esistenti, si chiede di rivedere il progetto delle aree esterne
alla luce dei contenuti del Prontuario del Verde di Vicenza in modo da presentare un opportuno progetto del
verde che ottemperi l’inserimento di alberi e arbusti con funzioni ombreggianti e di captazione della CO 2,
che apporti un miglioramento visivo dell’intervento previsto.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni fornite hanno soddisfatto quanto richiesto.
Si ritengono necessarie le seguenti prescrizioni:
• la siepe sia realizzata con specie a foglia perenne e non a foglia decidua, gli esemplari da mettere a
dimora dovranno rispettare le seguenti caratteristiche: fornitura in vaso 9 lt, h 80-100 cm;
• gli esemplari arborei previsti nel parcheggio siano forniti con le seguenti caratteristiche: vaso 85 lt,
circ. 16-18, h 400 cm;
• essendo l’acero campestre un albero di II grandezza, si prescrive di rispettare le seguenti caratteris-
tiche della buca di impianto: per alberi di II grandezza (Classe idmensionale) : 1,2 m prodonfità
suolo consigliata, 2m x 2m superficie minima libera da pavimentazione, 3 m superficie di pertinenza
• la struttura del terreno dovrà seguire la seguente stratigrafia:
1. pavimentazione permeabile
2. Strato di 5 cm di ghiaia fine (granulometria 5-7 mm)
3. Strato di circa 18 cm di ghiaia grossolana (granulometria 20 mm)
4. Telo geotessile o geotessuto
5. Suolo naturale non compattato.
• Ogni esemplare arboreo dovrà avere uno o più pali tutori a garantire una buona stabilità, avere il
giusto apporto di pacciamatura pari a 1 m attorno all’albero per piante di II grandezza. Il materiale
pacciamante non deve coprire il tronco, né avere spessore eccessivo, per evitare fermentazioni in-
desiderate e per non favorire l’innesco di patologie al colletto.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento, a condizione che si rispettino le prescrizioni/raccomandazioni ritenute necessarie per una corretta
gestione della componente ambienatale esaminata.
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CARATTERIZZAZIONE DELLA FLORA E FAUNA E V.INC.A.
L’area di studio rientra nelle aree destinate ad attività industriali e spazi annessi come illustrato dalla carta
della copertura del suolo realizzata dalla Regione Veneto e datata 2020. A sud, confina con il tessuto urbano
discontinuo medio, principalmente residenziale.
Il sito è compreso tra la zona industriale-commerciale di Vicenza Est, l’area del “Villaggio degli Americani”
a Nord, e l’area agricola che si sviluppa a sud integralmente e verso Ovest con una area agricola
parzialmente edificata. Ad Ovest chiude l’ambito il sistema fluviale del Bacchiglione.
L’ambito oggetto di analisi e d’intervento ricade all'esterno dei confini dei siti afferenti alla Rete Natura 2000.
In particolare l’area di progetto è localizzata ad una distanza minima di 1,4 Km circa dal “Bosco di Dueville e
risorgive limitrofe”, ad una distanza tale da non intaccarne territorio ed habitat.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
CARATTERIZZAZIONE DEGLI IMPATTI SULLA SALUTE DEI LAVORATORI E DELLE PERSONE
Lo studio preliminare ambientale non riporta approfondimenti in merito.
Valutazione
Si chiede una trattazione, seppur sintetica, di tali aspetti relativi nello studio preliminare ambientale.
Valutazione post integrazioni
Le integrazioni fornite non hanno soddisfatto quanto richiesto.
VALUTAZIONE
Non si ravvisano particolari elementi che evidenzino impatti aggiuntivi e significativi sull'ambiente determinati
dall’intervento.
VALUTAZIONE FINALE D’IMPATTO
CONCLUSIONI
Il progetto in esame non si pone in contrasto ovvero in condizioni di interferenze rispetto ad altri piani,
progetti o interventi in zone limitrofe, né questi ultimi possono interagire con l’intervento oggetto del
parere.
Non si ravvedono condizioni di contrasto ovvero ostative circa i vincoli territoriali vigenti.
Il grado di approfondimento documentale, la tipologia degli elaborati e l’accuratezza degli elementi ivi
riportati possono essere considerati adeguati alle finalità che il proponente intende conseguire; rimangono
tuttavia alcune criticità che dovranno essere risolte nella successiva fase autorizzativa.
Non sussistono osservazioni contrarie alla prosecuzione dell’attività.
La considerazione degli impatti, riferibili alle specifiche attività oggetto dell’istanza, porta a ritenere come il
progetto non comporta pressioni o effetti/impatti significativi sull'ambiente determinati dall’esercizio
dell’impianto, salva la necessità di verifica/monitoraggio degli effetti dell’intervento.
Il progetto non determina, inoltre, alcun impatto aggiuntivo e/o significativo rispetto all’esercizio corrente.
Rispetto al territorio circostante l’iniziativa in esame va interpretata positivamente, sussistendo un’assenza
di rischi ambientali, sanitari ed ecologici.
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Tutto ciò premesso si propone si esprime
PARERE
al non assoggettamento alla V.I.A. con le prescrizioni di seguito citate.
1) Preliminarmente al rilascio dell’autorizzazione commerciale:
si dovrà dare evidenza
a) delle modalità specifiche attraverso cui è stata realizzata l’inertizzazione del serbatoio;
b) della legittimazione delle procedure connesse alla prevenzione incendi e relative alla presentazione delle istanze
relative;
c) della presentazione a Viacqua di una relazione tecnica comprensiva di quanto riportato in allegato 1;
d) che l’accesso al parcheggio Nord avrà svolta a destra.
2) Successivamente al rilascio dell’autorizzazione commerciale
a) Entro 90 giorni dall’avvio dell’attività commerciale si richiede l’invio di un monitoraggio acustico post operam su
tutti i punti presi in esame dalla Valutazione Previsionale dell’Impatto Acustico, considerando anche l’appartamento in
proprietà e i recettori posti ad ovest.
Le modalità di effettuazione delle misurazioni, sia con riguardo al campionamento spaziale (scelta dei punti di misura),
sia con riguardo al campionamento temporale (scelta dei tempi di misura), saranno comunicate con congruo preavviso
ad Arpav e l’indagine dovrà essere condotta da un soggetto qualificato terzo, rispetto all’estensore dello Studio
Previsionale di Impatto Acustico.
Nel caso i valori non siano rispettati, dovranno essere messi in opera i correttivi necessari, mediante una specifica
progettazione da presentarsi all’Amministrazione comunale ed ARPAV, a cui, nel frattempo, saranno stati comunicati i
risultati delle analisi.
b) Entro 180 giorni dall’avvio dell’attività commerciale dovrà essere inviata una relazione, completa di fotografie, sulla
realizzazione del Progetto del Verde presentato, considerando le prescrizioni indicate in premessa, comprensiva di un
Piano di Monitoraggio del Verde al fine di preservare la realizzazione del progetto completo di: controllo periodico del
materiale verde (alberi ed arbusti) in modo da evidenziare sofferenze o patologie ed intervenire prontamente con la
difesa fitopatologica, procedendo alla tempestiva sostituzione degli esemplari arborei ed arbustivi qualora ne venga
evidenziata la necessità per evidenti patologie o morte; inoltre per quanto riguarda l’irrigazione, si prescrive la
modalità di irrigazione a soccorso, prevedendo di intervenire nei momenti di maggiore siccità.
Vicenza, 14 novembre 2024
F.to Il Segretario F.to Il Presidente
dott.ssa Silvia Chierchia Andrea Baldisseri
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Allegato 1 - Parere Viacqua spa
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